【杨冲律师】通过土地行政主管部门的答复剖析农村集体土地的执行 作者：杨冲律师     时间：2017-07-21    来源：互联网

农村集体土地使用权是一类比较特殊的物权，涉及农村集体土地使用权执行的案件，也是实践中面临较多问题的案件。通过最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（〔2004〕5号）第二十四条规定，得到的答案是肯定的，农村集体土地是可以被作为被执行财产的，但具体执行仍需各部门协调配合。现有执行法律规定修改之前，农村集体土地使用权的执行，仍应依据〔2004〕5号通知的规定限制。笔者现仅结合国土资源部的答复，浅谈农村集体土地的执行程序。

一、国土资源部关于集体土地执行的答复

问：根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（〔2004〕5号）第二十四条规定，人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。依据此规定，在国土资源管理工作中，出现如下情况应如何处理：

1、人民法院在执行集体土地使用权时，或者处理农村房屋时涉及集体土地的，未同国土资源部门协商或虽协商但未取得一致意见，人民法院做出的裁定国土资源部门是否执行？

2、土地权利受让人先到国土部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，还是国土部门先按人民法院裁定，将集体土地先过户给土地权利受让人，后由国土部门督促集体土地权利受让人履行征用出让手续？

答：最高人民法院、国土资源部、建设部共同发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，是规范人民法院、国土资源和建设主管部门裁判行为、管理行为的规范。因为是三方共同文件，所以各级人民法院、国土资源管理部门、建设主管部门必须严格遵守。不能借口司法权高于行政权未经协商或协商未达成一致而擅自作出裁定。这是处理相关问题的重要原则。

关于第一个问题，人民法院未同国土资源部门协商或虽协商但未取得一致意见，人民法院不可以作出相关裁定。若作出裁定，国土资源主管部门依据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》可不予执行，并向法院及执行申请人说明不能协助执行的原因。

关于第二个问题，应由土地权利人凭法院裁定，向国土部门提出申请，办理集体土地使用权征收和出让手续，并按照土地征收和出让的程序履行法定程序，缴纳相关税费，然后再由国土部门办理登记手续。

二、农村集体土地时应注意的问题

由上述的答复可见，农村集体土地是可以被法院强制执行的，但具体个案应具体分析，结合上述答复，农村集体土地在执行过程中应遵循以下程序：

（一）查清权属状况

 《物权法》第 9 条规定“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力；但法律另有规定的除外。”由此可见，不动产登记薄记载所有权人即为权利所有人，但实践中农村房屋大多没有产权登记，或者有的只有建设用地许可证和建筑许可证，房屋建成后没有办所有权证，还有些是未经批准的违章建筑。因此在采取强制措施前，一定要查清产权状况。

（二）征询并取得一致意见

由于农村房屋是建在集体土地上，集体土地的使用权属农村集体组织。而土地使用权的转让，一种方式是通过集体土地性质改变为国有土地;另一种方式是在本集体组织成员间转让，但该种转让受到宅基地“一户一宅”的限制。因此，处置集体土地上的房屋必须征询土地管理部门的农村集体经济组织的意见。

（三）不违反法律强制性规定

国务院国办发[1999] 39 号通知规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国发[2004]28号也规定“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。”《土地管理法》第 62 第规定，农村房屋只能在本集体经济组织成员之间转让，且受到一户一宅的规定。由于上述的限制，在处置时必须规定严格的买受条件。

（四）查明是否存在执行豁免

依最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《关于人民法院执行没定抵押的房屋的规定》，对农村房屋执行受到以下限制：第一，对被执行人及其扶养的家属生活必须的房屋，法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债; 第二，对被执行人及其扶养的家属生活必须但已设定抵押的房屋，在给予被执行人一定的宽限期并由申请执行人或集体经济组织提供临时性住房后可以拍卖、变卖或抵债。

执行程序是实现人民法院审判职能的重要环节，也是当事人合法权益得以保护的最终体现。在国家加大执行力度的背景下，笔者结合自己的办案经验，简要的对农村集体土地的执行作以浅析，不足之处还望多加指正。

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